Les 50 stations les plus chères du métro de Berlin

Le montant indiqué n'est pas un revenu mais une valeur foncière : le Bodenrichtwert officiel publié par le Gutachterausschuss für Grundstückswerte Berlin à la date de référence du 01.01.2025, divisé par le Geschossflächenzahl (GFZ) de la zone, son coefficient d'occupation des sols. On obtient des euros par mètre carré de surface de plancher constructible, calculés uniquement sur les zones d'évaluation résidentielles (usage « W »), au nombre de 812 dans la ville. Pourquoi diviser ? La valeur foncière brute au mètre carré de terrain mesure surtout la densité : un immeuble de rapport à Mitte vaut plus au mètre carré de sol qu'un terrain de villa à Dahlem, alors qu'on y habite pour moins cher. C'est la division par la surface constructible qui rend les deux comparables, et c'est ainsi que procède l'expertise foncière allemande. Ce classement mesure donc ce que vaut le sol sous un quartier, pas ce que gagnent les gens qui y vivent, et encore moins ce que gagnent les voyageurs de la station. L'Allemagne ne publie les revenus qu'à l'échelle des Bezirke, douze arrondissements pour 175 stations, bien trop grossier pour classer des stations. Le haut du classement réunit deux sortes très différentes de sol cher. La première, c'est le Berlin résidentiel aisé du sud-ouest, le long de la U3 : Podbielskiallee (4 750 €), Dahlem-Dorf, Freie Universität (Thielplatz) et Oskar-Helene-Heim (4 500 € chacune), auxquelles s'ajoutent Krumme Lanke (3 500 €) et Neu-Westend sur la U2 (3 750 €). La seconde, c'est le sol central des ministères et des touristes, où Hausvogteiplatz et Museumsinsel atteignent toutes deux 4 800 €, le maximum du réseau, devant Brandenburger Tor, Bundestag, Unter den Linden et Potsdamer Platz (3 000 € chacune). Dans les deux cas le sol est cher, mais pour des raisons totalement différentes. L'écart avec le bas du réseau (500 €) atteint un facteur 9,6. Deux réserves s'imposent. Le Bodenrichtwert est publié par paliers arrondis, si bien que les valeurs se répètent : ces 50 lignes ne contiennent que 19 montants distincts, et à l'intérieur d'un groupe à valeur égale l'ordre n'a aucun sens. Par ailleurs, 74 des 175 stations ne se trouvent dans aucune zone résidentielle et reprennent la valeur de la plus proche ; pour Oranienburger Tor, celle-ci est à 1 099 m. Au centre surtout, le chiffre décrit donc un secteur d'habitation voisin, pas la station elle-même. Le classement porte sur les 175 stations de U-Bahn des lignes U1 à U9, toutes valorisées.